부모님 아파트 두 채를 상속받으면
5년 동안 두 채 모두 종부세 계산에서 빠질까요?
먼저 방향부터 잡아보면,
상속주택 특례를 적용해도 두 아파트의 공시가격은 종부세 계산에 포함될 수 있습니다.
5년 특례가 주로 작용하는 곳은
1세대 1주택자인지 판단하는 과정과 세율을 적용할 때 세는 주택 수입니다.
검색창에는 상속주택 종부세 합산배제라는 말이 자주 따라붙습니다. 이 표현 때문에 집값까지 계산에서 빠진다고 생각하기 쉽습니다.
공식 안내에서는 과세표준 합산배제와
상속주택의 주택 수 산정 제외 특례를 따로 구분하고 있습니다.
상속주택 종부세 5년, 무엇이 제외될까
여기서 말하는 ‘제외’가 어디에 적용되는지부터 나눠보겠습니다.
| 구분 | 종부세 계산에서 달라지는 부분 |
|---|---|
| 과세표준 합산배제 | 요건을 갖춘 임대주택 등은 해당 주택의 공시가격을 과세표준 합산 대상에서 제외합니다. |
| 상속주택 특례 | 요건을 갖춘 상속주택은 1세대 1주택자 판단과 세율 적용 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 상속주택 공시가격은 과세대상 주택의 합계에 들어갑니다. |
기존에 보유하던 일반주택 한 채와
요건을 갖춘 상속주택을 함께 가진 경우를 생각해보겠습니다.
1세대 1주택자 특례를 적용받으면
기존 주택과 상속주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 12억원을 공제합니다.
특례를 적용하지 않는 개인의 주택분 기본공제는 9억원입니다. 상속주택 공시가격이 사라지는 방식은 아니지만, 1세대 1주택자에게 적용되는 공제와 세액공제를 검토할 수 있습니다.
연령과 보유기간에 따른 세액공제는
상속주택을 제외한 기존 일반주택에 해당하는 세액 부분에 적용됩니다.
세율을 정할 때도 상속주택을 주택 수에서 뺄 수 있습니다. 상속주택을 제외하고 남은 주택이 2채 이하라면 기본세율 적용 여부를 살펴보게 됩니다.
모친에게 종부세가 부과됐던 이력이 있어도
상속 후에는 상속인의 보유주택과 공제요건으로 새로 계산합니다.
5년이 지나면 지분과 지역을 다시 봅니다
종부세는 매년 6월 1일의 보유 상태를 기준으로 판단합니다.
이날 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면
상속주택 특례 요건을 확인할 수 있습니다.
여기서 5년은 등기를 마친 날이 아니라
상속이 개시된 날을 기준으로 계산합니다. 일반적으로 피상속인이 사망한 날이 상속개시일이 됩니다.
상속받은 지 5년이 지난 주택은
지분율과 지분에 해당하는 공시가격을 다시 봅니다.
본인의 상속 지분율이 40% 이하라면
5년이 지난 뒤에도 특례 요건을 검토할 수 있습니다.
지분율이 40%를 넘는 경우에는
그 지분에 해당하는 공시가격을 확인합니다.
수도권은 6억원 이하,
수도권 밖은 3억원 이하가 현재 안내되는 기준입니다.
형제자매와 공동상속했다면 주택 전체 공시가격을 그대로 보는 것이 아니라, 자신이 받은 지분에 해당하는 금액을 따져보게 됩니다.
배우자나 다른 세대원이 집을 가지고 있거나
기존 주택과 상속주택의 명의자가 다르면 특례 적용이 달라질 수 있습니다.
공시가격 5억900만원·4억2,400만원을 대입해보면
질문에 나온 두 아파트의 공시가격을 더하면
9억3,300만원입니다.
상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면
두 채 모두 상속으로 취득한 주택인지부터 각각 확인합니다.
각 주택이 상속주택 특례 요건에 들어오더라도
두 채의 공시가격 9억3,300만원이 종부세 계산에서 없어지는 것은 아닙니다.
5년이 지난 뒤 두 채를 100% 지분으로 보유한다고 가정하면 지역에 따라 확인 결과가 갈릴 수 있습니다.
두 아파트가 수도권에 있다면
각각의 공시가격이 6억원 이하여서 공시가격 조건을 검토할 수 있습니다.
수도권 밖에 있다면 두 채 모두 3억원을 넘습니다.
100% 지분을 그대로 가지고 있다면 공시가격 조건에 들어오지 않을 수 있습니다.
공동상속으로 지분이 나뉜다면 이야기가 달라집니다. 이때는 전체 공시가격에 본인의 지분율을 적용한 금액과 40% 이하 지분 조건을 함께 봅니다.
내 상황에서 먼저 적어볼 것
- 상속개시일과 올해 6월 1일의 관계
- 두 주택을 각각 상속받는 지분율
- 지분에 해당하는 공시가격과 주택 소재지
- 기존에 보유한 주택의 공시가격과 명의
- 배우자 등 다른 세대원의 주택 보유 여부
그래서 두 아파트의 공시가격만 가지고
상속 후 종부세를 얼마라고 계산하기는 어렵습니다.
상속인이 기존에 가진 주택의 공시가격과 명의,
연령·보유기간 공제 여부까지 더 필요합니다.
여기서 함께 나오는 질문이 있습니다.
“종부세에서 주택 수가 빠지면 기존 집을 팔 때 양도세도 같은가?”입니다.
종부세와 양도세는 상속주택 특례 기준이 따로 움직입니다. 기존 집을 매도할 계획이라면 상속주택의 순위와 취득·거주 요건을 별도로 확인하는 편이 좋겠습니다.
특례 신청은 9월, 세제 뉴스는 확정안 이후
국세청은 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례를 받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청서를 제출하도록 안내하고 있습니다.
처음 신청한 다음 해부터는
제출한 내용에 변동이 없다면 별도로 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.
상속주택에 대해 1세대 1주택자 특례 신청서를 냈다면 세율 적용 주택 수 산정 제외 신청서는 따로 제출하지 않아도 됩니다.
이미 9월 신청기간을 놓쳤다면
곧바로 특례를 포기한 것으로 생각할 필요는 없습니다.
관할 세무서나 국세상담센터 126에 연락해
현재 상태에서 신청이나 정정이 가능한지 확인하는 편이 좋겠습니다.
2026년 7월에는 부동산 세제 공개토론과 개편 논의가 예고돼 있습니다. 공정시장가액비율과 종부세 부담 조정 방안도 언론에서 거론되고 있습니다.
토론회가 열리는 것만으로 현재 세법이 바뀌지는 않습니다. 정부안 발표와 법령 개정이 실제로 이어졌는지까지 봐야 합니다.
상속주택 특례 조문이 그대로 유지되는지도
최종 발표 뒤 다시 확인할 부분입니다.
공식 안내에서 다시 확인할 부분
이 글은 2026년 7월 13일 현재 확인되는
국세청 안내를 기준으로 정리했습니다.
실제 종부세는 주택별 공시가격과 명의, 세대 구성,
공제요건에 따라 달라질 수 있습니다.
개인적으로는 ‘상속주택 5년 제외’라는 말만 기억해두는 것보다 상속일과 지분, 지역을 한 줄씩 적어보는 편이 이해하기 좋았습니다.
종부세 고지서를 기다리기 전에
이번 상속이 어느 특례에 들어가는지부터 확인해두면 조금 덜 막막할 것 같습니다.
