세입자 있는 집 매매 잔금, 퇴거부터 등기까지

세입자가 나가는 날 매매 잔금까지 치른다면, 이삿짐 반출만 보고 돈을 보내기에는 확인할 일이 남아 있습니다. 보증금 반환, 열쇠 인도, 대출 실행과 등기서류가 같은 흐름으로 이어져야 합니다.

세입자는 보증금을 받아야 집을 넘길 수 있고, 매도인은 매매 잔금이 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있습니다. 매수인의 대출은행도 세입자 퇴거를 어떤 방식으로 확인할지 별도 조건을 둘 수 있습니다.

아래 내용은 2026년 7월 기준입니다. 실제 진행 순서는 매매계약 특약, 임대차 종료 상태와 이용할 은행의 실행 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

잔금일의 요일부터 살펴보세요

2026년 8월 1일은 토요일입니다. 세입자의 이사가 가능하더라도 주택담보대출 실행과 당일 등기신청이 예정대로 처리되는지는 은행과 담당 법무사에게 따로 확인해야 합니다.

01 · 전세 안고 매매와 퇴거 후 매매는 다릅니다

‘전세 안고 매매’는 세입자가 계속 살면서 매수인이 기존 임대차 관계를 넘겨받는 거래를 주로 뜻합니다. 세입자가 잔금일에 퇴거하는 거래와는 확인 순서가 다릅니다.

세입자가 계속 거주

임대차 승계 여부와 보증금 반환 책임을 중심으로 살펴봅니다. 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면 주택 양수인이 임대인 지위를 승계할 수 있습니다.

세입자가 잔금일에 퇴거

매도인의 보증금 반환, 세입자의 집 인도, 매수인의 잔금 지급과 등기신청을 같은 일정 안에서 맞춥니다.

잔금 직전에는 등기사항증명서를 다시 열어 계약 후 새로 생긴 근저당권·가압류·가처분이 없는지 봅니다. 등기된 전세권이나 임차권이 있다면 말소에 필요한 서류와 접수 방법도 확인합니다.

일반적인 전세계약과 등기된 전세권은 같은 개념이 아닙니다. 등기부에 전세권이 없더라도 임대차 종료, 보증금 반환과 실제 집 인도는 별도로 확인해야 합니다.

오전 몇 시에 무엇을 한다고 고정하기보다, 앞 단계가 확인된 뒤 다음 단계로 넘어가는 방식으로 일정을 맞추는 편이 현실적입니다.

권리와 등기서류 확인

최신 등기사항증명서, 소유권이전 서류와 기존 담보대출 말소 준비 상태를 봅니다.

세입자의 이사 진행 확인

짐뿐 아니라 남은 사람과 물건이 없는지 살피고, 열쇠를 넘길 준비가 됐는지 확인합니다.

대출 실행과 보증금 반환

은행이 요구한 퇴거 확인 조건을 충족한 뒤, 사전에 정한 계좌와 금액대로 자금을 이동합니다.

보증금 수령과 집 인도

세입자의 입금 확인과 함께 열쇠·공동현관 카드·비밀번호를 넘겨받고 빈집 상태를 확인합니다.

잔여 잔금 지급과 등기신청

소유권이전, 매수인 대출의 근저당권 설정과 기존 권리 말소가 약속한 방식으로 접수되는지 봅니다.

저는 이 거래에서 이체 한도보다 먼저, 돈을 보낸 직후 무엇을 넘겨받을 수 있는지를 적어보는 편이 낫다고 생각합니다. 짐이 빠졌다는 연락만으로는 집 인도와 등기 준비가 모두 끝났는지 알기 어렵기 때문입니다.

보통은 매수인이 매도인에게 잔금을 보내고, 매도인이 세입자에게 보증금을 반환합니다. 이때는 매도인의 입금 확인에서 끝내지 않고 세입자에게 실제 반환됐는지까지 이어서 봅니다.

당사자들이 미리 합의했다면 매수인이 보증금 상당액을 세입자에게 지급하고 차액만 매도인에게 보내는 방식도 검토할 수 있습니다. 다만 잔금일 현장에서 구두로 정하지 말고 아래 내용을 문서로 남기는 편이 좋습니다.

송금 계좌 명의가 계약 당사자와 다르거나 반환할 보증금 액수가 맞지 않는다면 먼저 이유를 확인합니다. 보증금 반환채권에 별도 권리관계가 있는 경우에는 임의로 송금하지 말고 담당 법무사에게 지급 방법을 확인하는 편이 안전합니다.

관리비와 공과금은 세입자·매도인 사이의 정산과 매도인·매수인 사이의 정산을 나눠 살펴봅니다. 장기수선충당금을 세입자가 대신 냈다면 소유자가 반환하는 항목이므로 관리사무소의 납부 확인서를 기준으로 금액을 맞출 수 있습니다.

함께 많이 묻는 내용

주소 이전 여부만으로 정하기는 어렵습니다. 실제 퇴거와 집 인도, 임대차 종료 상태와 은행이 요구하는 증빙을 함께 확인해야 합니다.

등기된 전세권이나 임차권이 없다면 해당 권리의 말소등기는 없습니다. 그래도 보증금 반환과 실제 집 인도는 따로 확인합니다.

일률적으로 정하기보다 대출금이 실제로 실행되는 날과 등기신청 접수 시점을 먼저 확인해야 합니다. 일정이 맞지 않으면 평일 조정을 검토합니다.

공식자료 확인

주택임대차보호법에서 임차인의 대항력과 주택 양수인의 임대인 지위 승계 기준을 확인할 수 있습니다.

건물 등기사항증명서 발급 안내에서 등기 열람·발급 경로를 확인할 수 있습니다.

계약 특약이나 등기된 권리가 복잡하거나 지급 계좌가 바뀌는 경우에는 송금 전에 중개사·은행·담당 법무사에게 같은 내용으로 일정과 서류를 맞춰두는 편이 좋습니다.

돈이 움직인 뒤에 확인하려 하지 말고, 돈을 보내는 순간 함께 끝나야 할 일부터 적어두면 잔금일의 순서가 훨씬 선명해집니다.