월세 계약 · 누수 · 중도퇴거
천장에서 물이 새고 벽지에 곰팡이가 번졌다고 해서 월세계약이 자동으로 끝나지는 않습니다. 누수가 거주를 얼마나 방해하는지, 집주인이 수선 요청을 받고도 조치하지 않았는지가 계약해지 판단을 가릅니다.
새집을 먼저 계약하거나 짐부터 빼기보다 현재 계약이 최초 계약인지, 갱신된 계약인지부터 확인해야 합니다. 흔히 말하는 ‘3개월’도 모든 월세 중도해지에 똑같이 적용되는 기준은 아닙니다.
- 최초 계약기간이 아직 남아 있는가
- 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신됐는가
- 누수가 수리 가능한 수준인지, 정상 거주가 어려운 수준인지
누수가 어느 정도여야 계약해지를 말할 수 있을까
민법상 임대인은 계약이 이어지는 동안 세입자가 집을 사용하고 생활할 수 있는 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 천장·외벽·배관처럼 세입자가 일상적으로 고치기 어려운 곳에서 누수가 발생했다면 임대인의 수선 범위로 판단될 가능성이 큽니다.
작은 얼룩이 생겼지만 바로 원인 조사와 수리가 진행되는 상황과, 비가 올 때마다 물이 떨어져 방을 사용하기 어려운 상황은 같지 않습니다. 계약을 끝낼 수 있는지는 하자의 존재만이 아니라 임대차 목적을 계속 달성할 수 있는지까지 봅니다.
대법원도 임대목적물의 하자로 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해지 가능성이 생길 수 있다고 판단했습니다. 다만 누수의 범위와 지속 기간, 집주인의 수선 시도 등 구체적인 사정에 따라 결과가 달라집니다.
원인을 조사하고 비용을 나누는 일은 집주인·윗집·관리주체 사이에서 이어질 수 있습니다. 세입자는 계약 상대방인 집주인에게 누수 사실과 수선 필요성을 글로 통지해 두는 편이 좋습니다.
‘3개월 통보’와 ‘새 세입자’는 서로 다른 문제입니다
월세방을 빼려면 3개월 전에 알리면 된다는 말이 자주 보입니다. 그러나 최초로 약속한 계약기간이 진행 중이라면 통보 후 3개월이 지났다는 이유만으로 계약이 당연히 종료되는 것은 아닙니다.
중도해지 특약이나 집주인과의 합의, 계약을 유지하기 어려울 정도의 중대한 하자처럼 별도의 종료 근거가 필요합니다. 종료일이 정해지지 않은 채 먼저 이사하면 기존 차임 문제가 남을 수 있습니다.
세입자는 해지를 통지할 수 있고 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 문자 발송일보다 집주인에게 도달한 날짜를 남겨두는 이유입니다.
이때는 갱신계약의 3개월 규정과 별개로 하자와 수선의무 위반을 근거로 해지를 검토하게 됩니다. 누수의 심각성과 통지 이후의 경과가 판단 자료가 됩니다.
계약서를 새로 작성했다는 사실만으로 갱신 유형을 단정하기는 어렵습니다. 계약갱신요구권을 사용한 것인지, 양쪽이 새로운 기간을 별도로 합의한 것인지 확인해야 합니다.
새 세입자도 모든 중도퇴실에서 법적으로 요구되는 조건은 아닙니다. 집주인이 새 임차인이 들어오는 조건으로 합의해지를 받아들였다면 그 조건을 따라야 하지만, 누수를 이유로 한 해지가 인정되거나 별도의 종료일에 합의했다면 판단이 달라집니다.
계약 종료일만 정해서는 부족합니다. 새 세입자 입주일·보증금 반환일·은행 상환일을 맞추는 흐름은 버팀목 전세자금대출 중도상환과 중도퇴실 순서에서 이어서 볼 수 있습니다.
이사 날짜보다 앞서 남겨야 할 네 가지
누수 분쟁에서는 물이 샌다는 사실과 함께 집주인이 언제 알았고, 어떤 답을 했으며, 수리가 어떻게 진행됐는지가 중요합니다. 통화만 반복하기보다 하나의 시간 순서로 기록해 두는 편이 낫습니다.
- 누수 범위를 날짜와 함께 촬영하기 천장, 벽지, 바닥, 가구 주변을 사진과 영상으로 남깁니다. 비가 온 날과 물이 떨어진 시간도 같이 적어두면 반복 여부를 설명하기 수월합니다.
- 수선 요청을 문자로 보내기 누수 위치와 생활에 생긴 지장을 적고 원인 확인일과 수리 예정일을 물어봅니다. 관리사무소에 접수했다면 접수 내용도 집주인에게 전달합니다.
- 집주인의 답과 실제 조치를 구분하기 “알아보겠다”는 답을 받은 날, 현장 방문일, 임시조치일, 수리 완료 예정일을 따로 남깁니다. 다시 물이 샜다면 재발 날짜도 이어 적습니다.
- 계약 종료일과 보증금 반환일을 각각 확정하기 방을 빼도 된다는 말만으로 끝내지 말고 월세 정산일, 열쇠 인도일, 보증금 지급일과 새 세입자 조건 유무를 글로 확인합니다.
“누수로 정상적인 거주가 어려워 수선을 요청드립니다. 원인 확인일과 수리 완료 예정일을 알려주시고, 수리가 어렵다면 계약 종료일과 보증금 반환일을 서면으로 확인 부탁드립니다.”
합의가 되지 않으면 무엇을 확인할까
집주인이 누수 자체를 부인하거나 수리 일정과 계약 종료 조건을 계속 정하지 않는다면, 사진·문자·계약서를 모아 주택임대차분쟁조정위원회 이용을 검토할 수 있습니다.
조정을 신청할 때는 “누수가 있었습니다”보다 누수 발생일, 통지일, 수선 요청 내용, 집주인의 답변, 원하는 종료일과 보증금 반환일을 시간순으로 제시하는 편이 분쟁 지점을 드러내기 쉽습니다.
아직 남는 질문
집주인이 수리하겠다고 하면 바로 이사할 수 없나요?
수리가 가능한 상태이고 구체적인 일정에 따라 조치가 진행된다면 즉시 해지를 주장하기 어려울 수 있습니다. 수리까지 걸리는 기간과 그동안 실제로 거주할 수 있는지를 함께 봐야 합니다.
말로 “방 빼도 된다”는 답을 받았다면 충분한가요?
퇴거 동의만 있고 종료일과 보증금 반환 조건이 없으면 나중에 해석이 엇갈릴 수 있습니다. 계약 종료일, 월세 정산일, 보증금 반환일과 새 세입자 조건을 한 번 더 문자로 정리해 답을 받아두는 편이 낫습니다.
보증금을 받기 전에 먼저 전입신고를 옮겨도 될까요?
계약이 끝났어도 보증금을 돌려받지 못했다면 기존 주택의 점유와 주민등록을 먼저 포기하는 일은 신중해야 합니다. 이사가 불가피하다면 임차권등기명령 신청만으로 끝내지 말고 등기가 실제로 완료된 뒤 움직이는 순서를 검토합니다.
이사 희망일보다 먼저 누수를 알린 날, 수리를 요청한 날, 집주인이 약속한 수리일을 적어보세요. 세 날짜가 정리돼야 계약을 유지할지, 합의해지할지, 하자를 근거로 종료를 주장할지 다음 선택이 선명해집니다.
