처음 전셋집을 구할 때 법무사에게 맡기면 전세사기를 피할 수 있는지부터 궁금해집니다. 법무사의 검토는 도움이 되지만 그것만으로 계약 전체가 안전해지는 건 아닙니다.
계약금을 보내기 전 집의 가격, 등기 권리관계, 임대인 정보, 반환보증 가능성을 따로 확인해야 합니다. 처음이라면 체크 항목을 외우기보다 누가 무엇을 확인하는지 나눠보는 편이 훨씬 쉽습니다.
집은 시세와 등기부를 보고, 사람은 실제 소유자와 임대인 정보를 보고, 보증금은 반환보증 가능 여부까지 확인합니다. 해석이 막히는 부분이 생겼을 때 그 자료를 들고 전문가에게 넘어가면 됩니다.
법무사에게 맡기면 어디까지 확인될까
법무사법상 법무사는 법원·검찰청 제출서류 작성, 등기나 등록신청에 필요한 서류 작성, 등기·공탁사건 신청 대리와 그 업무에 필요한 상담·자문 등을 할 수 있습니다.
그래서 등기부에 잡힌 권리가 어떤 의미인지 모르겠거나, 등기와 관련된 서류를 검토받아야 할 때는 법무사에게 도움을 받을 이유가 있습니다. 현재 법정 업무 범위는 국가법령정보센터 법무사법 제2조에서 확인할 수 있습니다.
여기서 많이 헷갈립니다. 법무사가 등기와 서류를 검토해준다는 것과 그 집의 시세, 임대인의 보증사고 위험, 반환보증 가입 여부까지 한꺼번에 보장해준다는 것은 다른 얘기입니다.
마음에 드는 집을 발견했다면 법무사 연락처부터 찾기보다 계약하려는 집의 자료를 먼저 모아두는 쪽이 순서상 맞습니다.
계약금 보내기 전, 자료 세 묶음부터 본다
- HOUSE 집값과 권리관계 매매시세와 전세가율을 보고 보증금이 집값에 지나치게 붙어 있지 않은지 살펴봅니다. 등기부에서는 소유자, 근저당권, 압류, 임차권등기처럼 먼저 설정된 권리도 같이 봅니다.
- OWNER 계약 상대방과 임대인 정보 계약하려는 사람이 실제 소유자인지 맞춰보고, 대리인이 나온다면 대리 권한도 따로 확인합니다. 임대인의 체납·보증사고 등 계약 판단에 영향을 줄 수 있는 정보도 조회 대상입니다.
- DEPOSIT 내 보증금이 보호될 수 있는지 해당 주택의 전세보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인합니다. ‘가입 가능’이라는 조회 결과와 실제 보증서 발급은 같은 단계가 아니므로 이후 심사도 남아 있습니다.
안심전세 앱에서 무엇을 볼 수 있나
HUG 안심전세 앱 공식 안내에는 전국 연립·다세대·아파트·오피스텔의 시세, 지역 전세가율과 보증사고 현황, 적정 보증금 수준 진단, HUG 전세보증 가입 가능 여부 같은 기능이 안내돼 있습니다.
임대인 관련 정보와 부동산 등기부상 권리관계, 공인중개사 영업정보 등도 확인할 수 있습니다. 실제 제공 범위와 화면은 제도 변경에 따라 달라질 수 있으므로 계약하는 날의 앱을 기준으로 보는 게 안전합니다. 현재 기능은 HUG 안심전세 앱 공식 안내에서 볼 수 있습니다.
등기부를 열었는데 이미 ‘임차권등기’가 보인다면 일반적인 계약 전 점검에서 한 단계 더 들어가야 합니다.
임차권등기가 있는 집을 계약해도 되는지 판단하는 기준혼자 보고 판단이 안 될 때는 자료째 가져간다
등기부를 처음 보는 사람에게는 ‘근저당이 있다’는 사실보다 그게 내 보증금에 어느 정도 영향을 주는지가 더 어렵습니다. 이런 단계라면 막연히 “이 집 괜찮나요?”라고 묻는 것보다 보고 있는 자료를 같이 가져가는 편이 낫습니다.
공공 상담을 먼저 이용하는 방법도 있다
HUG는 전국 예비 임차인을 대상으로 안전계약 컨설팅을 운영하고 있습니다. 공인중개사인 안전계약 컨설턴트가 부동산등기부등본과 건축물대장 같은 공적장부를 검토해 소유권·근저당권 등 권리관계를 분석하고, 임대차계약에서 주의할 점을 안내합니다.
계약을 고려하고 있는 주택도 상담 대상입니다. 이미 계약했다면 임대차계약서를 함께 준비할 수 있습니다. 다만 이 상담은 참고용이며 법적 책임을 대신 부담하거나 반환보증 가입 여부를 심사하는 서비스는 아닙니다.
상담 대상과 준비자료, 센터 이용방법은 HUG 안전계약 컨설팅 안내에서 확인할 수 있습니다.
“이 등기부와 건축물대장을 기준으로 지금 계약 전에 걸리는 권리관계가 있는지, 제가 추가로 확인해야 할 항목이 무엇인지 봐주세요.”
그다음 법무사 검토가 필요한 순간
등기부에 낯선 권리가 잡혀 있거나 계약 상대방과 소유관계가 단순하지 않고, 등기나 제출서류 해석이 필요한 경우에는 법무사에게 검토받는 쪽이 자연스럽습니다.
직접 조회로 확인할 수 있는 사실과 전문적으로 해석받을 부분을 섞지 않는 것이 중요합니다. 그래야 상담을 받아도 무엇을 물어봐야 하는지가 분명해집니다.
계약 당일에는 한 번 더 본다
처음 집을 봤을 때 등기부에 별문제가 없었다고 해서 계약일이나 잔금일까지 그대로라는 보장은 없습니다. 큰돈을 보내기 전에는 최신 권리관계를 다시 확인하는 편이 좋습니다.
- 계약 직전 등기부의 소유자와 계약 상대방을 다시 맞춰보고 새로 설정된 근저당·압류 같은 권리가 없는지 확인합니다.
- 대리인이 계약한다면 본인이 아닌 사람이 나온 이유와 대리 권한을 별도로 확인합니다. 중개업소에서 괜찮다고 했다는 말만으로 넘기지 않습니다.
- 잔금을 보내기 전 권리관계가 달라지지 않았는지 다시 보고, 계약 뒤에는 전입신고와 확정일자 등 보증금 보호를 위한 절차를 이어갑니다.
LH 전세임대처럼 공공기관이 계약에 참여하는 경우에는 일반 전세계약과 확인 순서가 조금 달라집니다. 그런 집을 알아보고 있다면 LH 전세임대 계약 전에 따로 확인할 부분을 이어서 보는 편이 맞습니다.
계약 직전에 남는 질문
앱의 가입 가능 여부는 중요한 판단자료지만 실제 보증서가 발급됐다는 뜻은 아닙니다. 보증 신청 뒤에는 별도의 심사가 이어지므로 등기 권리관계와 계약조건 확인을 생략하면 안 됩니다.
중개사의 설명은 계약 판단에 필요한 자료 중 하나입니다. 소유자와 등기 권리관계, 시세와 보증 가능 여부처럼 직접 확인할 수 있는 정보까지 남의 설명만으로 대신할 필요는 없습니다.
계약을 앞두고 있다면 법무사 사무실부터 예약하기보다 등기부등본, 건축물대장, 안심전세 앱에서 확인한 정보를 한 번 모아보세요.
그 세 자료를 나란히 놓았는데도 이해되지 않는 권리나 계약 문구가 남아 있다면, 바로 그 부분을 집어서 검토받는 편이 훨씬 정확합니다.
등기부를 열어봤는데 낯선 기록이 보였다면
임차권등기 있는 집, 계약해도 괜찮을까?
전 세입자의 임차권등기가 보이는 집은 단순히 보증금이 적다는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 등기부에서 무엇을 더 봐야 하는지 이어서 확인할 수 있습니다.
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