일본 부동산 매매 절차, 한국에서 준비할 송금·등기 순서

일본에 살지 않는 외국인도 일반적인 일본 주택을 매수할 수 있습니다. 일부 설명과 서류 절차는 온라인으로 진행할 수 있지만, 한국에서 계약금을 보내기 전에는 거래외국환은행과 현지 등기 담당자부터 정해두는 편이 좋습니다.

일본 부동산 매매 절차는 현지 계약서만 준비해서 끝나는 일이 아닙니다. 한국의 해외부동산 송금, 일본의 중요사항설명과 등기, 취득 뒤 보고를 같은 일정 안에서 맞춰야 합니다.

외국인 명의 매수와 비자·대출은 따로 봅니다

일반적인 일본 주택 거래에서는 외국인이 매수인이 되는 것이 가능합니다. 다만 집을 소유했다는 이유만으로 일본 체류자격이나 영주권이 생기는 것은 아니며, 현지 주택담보대출도 체류상태와 소득, 금융기관 심사를 별도로 거칩니다.

한국 거주자가 자금을 보낼 때는 해외부동산 취득 신고를 맡을 지정거래외국환은행이 출발점입니다. 매수인 명의, 취득 목적, 계약금·잔금 지급일, 송금받을 계좌를 정리해 은행에 전달하면 필요한 신고와 증빙을 안내받을 수 있습니다.

매매계약이 확정되기 전에 계약금 일부를 먼저 보내려는 경우에는 일반 송금으로 처리하지 않는 편이 안전합니다.

한국은행 안내상 지정거래외국환은행의 내신고수리를 받으면 취득 예정금액의 10% 이내, 최대 미화 20만 달러까지 선지급할 수 있습니다. 내신고수리일부터 3개월 안에는 정식 취득 신고수리를 받거나 지급한 자금을 국내로 회수해야 합니다.

선지급 조건과 제출서류는 계약 구조에 따라 달라질 수 있으므로 송금 전에 한국은행 외국부동산 취득 FAQ와 실제 거래은행 안내를 함께 살펴보세요.

매물 확인부터 잔금·등기까지, 순서는 이렇게 이어집니다

마음에 드는 매물을 찾았다고 곧바로 계약금을 보내는 구조는 아닙니다. 한국의 은행 절차와 일본 현지 일정을 아래 흐름으로 맞추면 어느 단계에서 누구에게 물어볼지 선명해집니다.

매수신청서는 매매계약서와 같지는 않지만 가격, 계약일, 잔금일 같은 조건이 적힙니다. 가볍게 제출하기보다 은행 송금 일정과 현지 서류 준비가 가능한 날짜인지 먼저 맞춰보는 편이 낫습니다.

잔금 예산에는 매매가격 외에도 중개보수, 인지세, 등록면허세, 사법서사 보수, 부동산취득세와 보험료가 더해질 수 있습니다. 물건과 감면 조건에 따라 달라지므로 단일 비율로 잡기보다 총비용 견적을 요청하는 방식이 현실적입니다.

한국에서 끝낼 수 있는 일과 현장에 남는 일을 나눕니다

일본은 중요사항설명을 영상통화로 진행하고 관련 서류를 전자 방식으로 제공하는 제도를 운영합니다. 서류 전자 제공에는 상대방 동의가 필요하고, 실제 지원 여부는 중개업체마다 다릅니다.

일본 국토교통성의 IT 중요사항설명·서류 전자화 안내에는 운영 매뉴얼과 동의 절차가 함께 정리돼 있습니다.

온라인으로 설명을 들을 수 있다는 말과 집 상태까지 화면만 보고 판단해도 된다는 말은 다릅니다. 오래된 맨션이나 지방 단독주택이라면 현장 확인을 맡길 사람과 확인 항목을 계약 전에 정하는 편이 현실적입니다.

서류는 여권 외에도 현재 주소를 증명하는 자료, 서명증명 또는 공증서류, 일본어 번역문, 등기 위임장, 자금 출처 자료 등이 요구될 수 있습니다. 발급부터 서두르면 문구나 인증 방식이 맞지 않아 다시 준비할 수 있어요.

일본 법무성은 해외에 거주하는 외국인이 등기명의인이 될 때 사용할 주소증명 방법을 별도로 안내합니다. 외국 공증인이 작성한 서명증명이 쓰일 수 있으므로 해외 거주 외국인의 주소증명 안내를 참고하되, 최종 문구는 담당 사법서사에게 먼저 받는 편이 낫습니다.

2024년 4월 이후 해외 거주자가 소유권 관련 등기를 신청할 때는 일본 내 연락처에 관한 사항도 신청서에 적는 절차가 생겼습니다. 연락처를 맡을 사람이 없는 경우의 기재 방식까지 일본 법무성의 해외 거주자 등기 안내에서 확인할 수 있습니다.

등기가 끝나도 두 나라의 후속절차는 남습니다

한국에서는 거래은행이 안내하는 해외부동산 취득보고와 이후 사후관리 일정을 따라야 합니다. 취득·보유·임대·처분 내용이 국세청 자료 제출 대상인지도 취득가액과 이용 형태를 기준으로 따로 살펴봅니다.

일본에서는 비거주자가 일본 내 부동산 또는 관련 권리를 취득하면 원칙적으로 취득 후 20일 이내에 일본은행을 거쳐 재무성에 보고합니다. 일본에 있는 중개업체 같은 대리인이 제출하거나 온라인 시스템을 이용하는 방식도 가능합니다.

다만 부동산 자체와 차지권·임차권 같은 관련 권리를 모두 같은 조건으로 단정하면 안 됩니다. 이용 목적에 따른 일부 예외가 있으며, 세컨드하우스는 거주용 목적 예외에 포함되지 않는다고 일본 재무성 FAQ가 안내합니다.

2026년 7월 현재 적용 기준입니다. 보고 대상과 취득일 판단, 서식은 일본 재무성의 비거주자 부동산 취득 보고 안내에서 확인할 수 있습니다.

보유를 시작하면 고정자산세와 도시계획세 적용 여부, 맨션 관리비와 수선적립금, 임대관리 수수료가 이어집니다. 세금 고지와 관리조합 우편을 한국에서 누가 받아 전달할지도 잔금 전에 정해두는 편이 좋습니다.

은행·중개업체·사법서사가 같은 날짜를 보고 있어야 계약금부터 등기까지 덜 엉킵니다.