1주택 1분양권 혼인 비과세는 먼저 파는 집과 나중에 남는 집을 같은 기준으로 판단하지 않습니다.
한쪽이 기존주택과 분양권을, 배우자가 별도의 주택을 가진 채 혼인했다면 첫 번째 주택에는 혼인 특례를 검토할 수 있습니다. 그러나 두 번째 주택까지 같은 특례가 자동으로 이어지는 것은 아닙니다.
여기서는 남편의 기존 아파트를 A주택, 2029년 12월 준공 예정인 권리를 B분양권, 배우자의 재건축 예정 아파트를 C주택이라고 하겠습니다.
A주택
취득 순서와 보유·거주요건을 갖추면 혼인 최초양도주택 특례를 검토할 수 있습니다.
같은 날
송금 순서보다 A의 양도일과 B의 세법상 취득일이 언제인지가 중요합니다.
C주택
A에 적용한 혼인 특례가 다시 적용되지는 않습니다. B와 C의 상태에 맞춰 별도로 판단해야 합니다.
이 글은 2026년 7월 22일 현재 시행 중인 소득세법 시행령을 기준으로 정리했습니다.
01 · 상황 나누기혼인 후에는 세 가지 자산이 한 세대에 모입니다
혼인 전에는 남편이 A주택과 B분양권을 보유하고, 배우자가 C주택을 보유합니다. 혼인신고 후에는 같은 1세대 안에 주택 두 채와 분양권 하나가 놓이게 됩니다.
분양권은 완공된 주택과 같은 자산은 아니지만 양도소득세 비과세 판단에서 제외하고 생각할 수 없습니다. B분양권의 취득일과 취득 경위부터 확인해야 하는 이유입니다.
현행 규정은 주택이나 분양권을 보유한 사람끼리 혼인해 2주택과 1분양권 등이 된 경우, 혼인일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 별도로 다룹니다.
적용 구조는 소득세법 시행령 제156조의2 제9항과 제156조의3에서 확인할 수 있습니다.
02 · 첫 번째 양도A주택은 혼인 비과세 특례를 검토할 수 있을까
A주택을 혼인 후 가장 먼저 양도한다면 혼인일부터 10년 이내인지부터 봅니다. 다만 10년이라는 기간 하나로 비과세 여부가 정해지지는 않습니다.
남편이 혼인 전부터 A주택과 B분양권을 함께 보유했다면, A주택을 B분양권 취득 전부터 가지고 있었는지가 중요한 조건입니다.
A주택에서 먼저 맞춰볼 항목
- A주택 취득일이 B분양권 취득일보다 앞서는지
- 혼인신고일부터 A주택 양도일까지 10년 이내인지
- A주택이 혼인 후 처음 양도하는 주택인지
- A주택의 2년 보유요건을 갖췄는지
- 취득 당시 조건에 따라 필요한 거주기간을 채웠는지
A주택이 현재 ‘거주 예정’인 상태라면 실제 거주기간을 가볍게 넘겨서는 안 됩니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택 등은 2년 거주요건이 붙을 수 있어 2029년 양도 전 기간을 따로 계산해야 합니다.
양도가액이 12억원을 넘는 주택은 비과세 요건을 갖추더라도 12억원 초과분에 해당하는 양도차익이 과세될 수 있습니다.
기본적인 보유·거주요건과 고가주택 기준은 국세청 양도소득세 안내에서 확인할 수 있습니다.
03 · 같은 날 잔금A를 팔고 바로 B 잔금을 내면 어떻게 될까
A주택 잔금을 받은 날 그 돈으로 B분양아파트 잔금을 치른다는 이유만으로 비과세가 배제된다고 단정할 수는 없습니다.
다만 오전에 A 잔금을 받고 오후에 B 잔금을 냈다는 송금 순서만으로도 결론이 나지 않습니다. 세법상 A의 양도시기와 B의 취득시기를 각각 정해야 합니다.
A주택의 양도시기
일반적으로 잔금청산일입니다. 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 앞설 수 있습니다.
B주택의 취득시기
아파트가 완성됐다면 잔금청산일과 앞선 등기접수일을 봅니다. 잔금일까지 미완공이면 사용승인일 등 완성 시점이 기준이 될 수 있습니다.
따라서 A를 양도하는 시점에 B가 여전히 분양권인지, 이미 완공주택으로 바뀌었는지를 확인해야 합니다. 두 경우는 혼인 특례를 적용할 때의 보유 구조가 같지 않습니다.
분양아파트의 취득시기 사례는 국세청 질의회신에서 확인할 수 있습니다. 해당 회신은 취득시기에 관한 일반 기준이며, 이번 혼인 사례의 비과세 여부를 직접 판단한 답변은 아닙니다.
04 · 두 번째 양도A를 판 뒤 C도 비과세가 될까
A주택에 혼인 최초양도주택 특례를 적용했다고 해서 C주택에도 같은 혼인 특례를 한 번 더 적용할 수 있는 것은 아닙니다.
C를 언제 처분하는지에 따라 검토할 규정이 달라집니다. 특히 B가 아직 분양권인지, 완공주택인지와 C가 주택인지 조합원입주권인지가 함께 정리돼야 합니다.
B가 아직 분양권일 때 C를 양도
일반적인 1주택·1분양권 특례는 1주택 세대가 그 주택을 팔기 전에 분양권을 취득한 구조를 전제로 합니다. B와 C를 혼인 전에 서로 다른 사람이 보유했다면 이 규정을 바로 적용된다고 전제하기 어렵습니다.
B가 주택이 된 뒤 C를 양도
B의 세법상 취득일에 C가 여전히 주택이라면 일반적인 일시적 2주택 특례를 검토할 여지가 있습니다. C 취득 후 1년 이상 지나 B를 취득했는지, B 취득일부터 3년 이내 C를 양도하는지와 C 자체의 보유·거주요건을 함께 봅니다.
C가 입주권으로 바뀐 뒤 처분
이때는 주택을 양도하는 것과 조합원입주권을 양도하는 것을 구분해야 합니다. 일반적인 1세대 1주택 비과세와 같은 방식으로 판단할 수 없습니다.
‘재건축 예정’이라는 말만으로 C가 이미 입주권이라고 단정할 수는 없습니다. 소규모재건축사업인지, 관리처분계획등의 인가가 있었는지, 인가 전에 기존주택이 철거됐는지를 확인해야 합니다.
본문에서는 현재 주택 단계는 C주택, 권리로 전환된 뒤는 C입주권, 신축 건물이 완성된 뒤는 C신축주택으로 나눠 생각하는 편이 정확합니다.
계약 전에 정리할 자료
- A주택 취득일과 실제 거주기간
- B분양권 취득일, 취득 방식과 분양계약서
- 혼인신고일과 A주택 잔금·등기 예정일
- B의 사용승인일·잔금일·등기 예정일
- C재건축의 사업명, 인가일과 철거 진행 여부
국세상담센터 126번에서는 일반적인 제도 상담을 받을 수 있습니다. 다만 이번처럼 혼인 특례와 분양권, 재건축 입주권이 겹치면 구체적인 계약서와 날짜를 바탕으로 확인하는 편이 낫습니다.
실제로 예정된 거래에 대한 해석이 필요하다면 국세청 세법해석 사전답변제도도 검토할 수 있습니다. 구체적인 사실관계를 적어 법정신고기한 전에 신청하는 제도입니다.
특례 요건을 갖추는 것과 신고할 때 필요한 적용신고서·첨부서류를 준비하는 것은 별개의 문제입니다. 실제 적용 규정이 정해진 뒤 제출서류까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
실제 비과세 여부는 각 권리의 취득일, 주택의 보유·거주기간, 잔금과 등기 일정, 재건축 사업단계에 따라 달라집니다. 이 글은 개별 거래의 세액을 판정한 내용이 아닙니다.
A주택은 혼인 최초양도주택 요건부터 살펴보고, C는 처분 시점에 B와 C가 각각 어떤 자산인지부터 다시 정리해야 합니다.
