20㎡가 85㎡로 바뀐 것은 아닙니다. 고양창릉 S4 무주택 기준에는 적용 대상이 다른 20㎡·60㎡·85㎡ 규정이 함께 존재합니다.
보유한 집의 면적만 보고 판단하면 엇갈린 답이 나올 수 있습니다. 건축물대장상 주택 종류, 전용면적, 법령상 판정가격, 세대 전체의 보유 수를 차례로 봐야 합니다.
먼저 알아둘 답
20㎡ 규정과 85㎡ 규정 중 하나만 고르는 문제가 아닙니다. 내 집이 법령상 어느 주택 유형인지에 따라 살펴볼 항목이 달라집니다.
공고문 속 세 가지 면적은 적용 대상이 다릅니다
현행 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제5호는 세대가 전용 20㎡ 이하의 주택이나 분양권 등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우를 무주택으로 보는 별도 예외를 두고 있습니다.
제9호에는 소형·저가주택에 관한 60㎡와 85㎡ 기준이 따로 있습니다. 고양창릉은 수도권이므로 가격 기준도 수도권 금액을 적용합니다.
주택 종류를 별도로 제한하지 않은 소형주택 예외
세대가 주택 또는 분양권 등을 1호·1세대만 소유한 경우에 적용 여부를 검토합니다.
도시형생활주택이 아닌 아파트
전용 60㎡ 이하이면서 법령상 판정가격이 수도권 1억6천만원 이하인지를 함께 봅니다.
단독주택 계열·연립·다세대·도시형생활주택
전용 85㎡ 이하이면서 법령상 판정가격이 수도권 5억원 이하인지를 확인합니다.
60㎡와 85㎡ 항목도 세대가 해당 주택이나 분양권 등을 1호 또는 1세대만 소유해야 합니다. 면적과 가격이 맞아도 두 채를 소유했다면 같은 예외를 그대로 적용하기 어렵습니다.
여기서 말하는 가격은 현재 호가나 매수 당시 계약금액을 곧바로 사용하는 방식이 아닙니다. 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1에서 정한 가격 자료와 기준일을 적용하므로 개별 주택의 자료를 공고문과 대조해야 합니다.
도시형생활주택에는 아파트형 주택도 포함됩니다. 그래서 아파트라는 이름만 보고 모두 60㎡ 기준으로 묶는 설명도 정확하지 않습니다.
관련 법령은 주택공급에 관한 규칙 제53조와 주택법 시행령 제10조에서 확인할 수 있습니다.
아파트·빌라라는 이름만으로는 판단이 끝나지 않습니다
공고문에서 20㎡ 문구만 먼저 보면 최근 기준이 빠진 것처럼 느껴질 만합니다. 실제로는 숫자를 고르기 전에 보유 주택이 어떤 종류로 등록돼 있는지를 찾아야 합니다.
공적 장부에서 주택 종류 확인
건축물대장의 용도와 등기자료, 분양 관련 서류에서 아파트·연립·다세대·단독·다가구·도시형생활주택 여부를 살펴봅니다.
주거전용면적 확인
공급면적이나 계약면적이 아닌 전용면적을 20㎡·60㎡·85㎡ 기준과 비교합니다.
법령상 판정가격 확인
시세를 바로 대입하지 말고 해당 주택에 적용되는 공식 가격 자료와 기준일을 확인합니다.
세대 전체 보유 현황 확인
신청자만 보지 않고 무주택세대구성원 범위에 들어가는 배우자와 세대원의 주택·분양권 보유 여부도 함께 봅니다.
공급유형별 소득·자산요건 확인
주택소유 판정에서 무주택으로 보더라도 특별공급이나 일반공급의 다른 신청자격까지 자동으로 충족되는 것은 아닙니다.
예를 들어 전용 59㎡ 일반 아파트 한 채라면 85㎡ 기준을 바로 적용하지 않습니다. 도시형생활주택이 아닌 아파트에 해당하는지 확인한 뒤 60㎡와 수도권 1억6천만원 가격 요건을 살펴봐야 합니다.
전용 70㎡ 다세대주택은 85㎡ 범위에 들어갈 수 있지만, 수도권 5억원 이하 가격 요건과 세대의 1호·1세대 보유 조건까지 맞아야 합니다. 개별 주소의 최종 인정 여부는 제출한 공적 서류를 토대로 심사됩니다.
창릉의 다른 공급유형도 보고 있다면
무주택 여부를 확인한 다음에는 S3의 신혼부부특공과 생애최초 선정방식이 어떻게 다른지도 따로 비교할 수 있습니다.
창릉 S3 신혼특공과 생애최초 선택 기준S4는 6월 30일 상태를 보고, 접수 뒤 자격을 다시 확인합니다
고양창릉 S4의 입주자모집공고일은 2026년 6월 30일입니다. 세대구성원, 지역우선, 주택소유 등 청약자격은 이 날짜를 기준으로 판단합니다.
최종 정정공고 기준 특별공급은 7월 27일, 일반공급은 7월 28일부터 29일까지 접수합니다. 청약 일정은 이번 S4 공급에 해당하고, 20㎡·60㎡·85㎡의 판정 구조는 현행 법령을 따릅니다.
접수 화면이 정상적으로 완료됐다고 무주택·소득·자산 검증까지 끝난 것은 아닙니다. LH는 신청 당시 입력사항으로 우선 접수한 뒤 당첨자 선정 과정에서 관계기관 자료와 제출서류를 확인한다고 안내합니다.
LH 고양창릉 S4 최종 정정공고 확인LH에 문의할 때도 “작은 집 한 채가 있다”고만 설명하기보다 주택 종류, 전용면적, 법령상 판정가격, 세대 전체 보유 수를 정리해 전달하는 편이 구체적인 답을 받기 좋습니다. 공고 페이지에는 분양문의 번호와 LH 콜센터 안내도 함께 나와 있습니다.
마지막으로 많이 묻는 내용
조건이 달라지면 이렇게 봅니다
본문의 면적 기준을 확인한 뒤에도 실제 신청 단계에서 자주 남는 질문들입니다.
공동명의 지분만 있어도 주택을 보유한 것으로 보나요?
원칙적으로 공유지분도 주택 소유에 포함됩니다. 지분이 작다는 이유만으로 자동 제외되지는 않으며, 제53조의 별도 예외에 해당하는지를 추가로 살펴야 합니다.
등기사항증명서에서 보유 지분과 취득 원인을 확인한 뒤 주택 종류·면적·가격 조건을 함께 대조하는 편이 좋습니다.
오피스텔도 85㎡ 이하이면 같은 예외를 적용하나요?
오피스텔은 85㎡ 항목에 자동으로 포함되는 주택 유형이 아닙니다. 주택법상 준주택이므로 주택소유 판정과 공공분양의 자산심사를 나눠 볼 필요가 있습니다.
건축물대장의 용도와 신청하려는 공급유형의 자산기준부터 확인해보세요.
모집공고일 뒤에 집을 처분하면 S4에서는 무주택이 되나요?
S4는 2026년 6월 30일 당시의 주택소유 상태를 기준으로 봅니다. 별도 예외가 없다면 공고일 이후 처분만으로 공고일 당시의 보유 사실이 달라지지는 않습니다.
매매계약일만 보지 말고 공고문이 정한 주택소유 판정일과 등기자료상의 처분 시점을 함께 확인해야 합니다.
1억6천만원·5억원의 기준가격은 어디서 확인하나요?
현재 시세나 부동산 매물가격을 넣는 방식은 아닙니다. 주택인지 분양권인지, 주택 유형이 무엇인지에 따라 공고문과 법령 별표에서 정한 공식 가격 자료가 달라집니다.
건축물대장과 등기자료, 해당 주택의 공식 가격 자료를 준비한 뒤 공고일 기준으로 어느 금액을 적용하는지 LH에 확인하면 문의가 한결 구체적입니다.
개별 청약자격은 신청한 공급유형과 세대구성, 주택의 공적 장부, 법령상 가격 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 판단에는 LH의 최신 정정공고와 제출서류가 사용됩니다.
면적을 비교하기 전에 건축물대장에 적힌 주택 종류부터 찾으면, 어느 기준을 봐야 하는지가 훨씬 분명해집니다.
