전세 낀 매물 · 디딤돌대출 실행 일정
전세가 남은 집도 디딤돌대출 대상에서 곧바로 제외되지는 않습니다. 다만 세입자 만기가 오래 남았다면 대출부터 미리 실행하는 일정은 맞추기 어렵습니다.
집을 사는 것과 디딤돌대출을 지금 받는 것은 같은 질문이 아닙니다. 세입자 퇴거일, 잔금일, 대출 실행일, 본인 전입일이 이어져야 실제 실행 가능성을 판단할 수 있습니다.
집을 살 수 있어도 지금 실행되는 것은 아닙니다
2026년 8월 2일 확인 기준으로 내집마련 디딤돌대출은 주택 구입용도로만 취급됩니다. 담보주택의 소유권 이전등기와 동시에 실행하거나, 이전등기 접수일부터 3개월 이내에 신청하는 구조입니다.
여기에 실거주의무가 붙습니다. 대출 실행일부터 1개월 이내에 전입을 마치고 전입세대열람표와 주민등록등본 등 증빙을 은행에 제출해야 하며, 전입일부터 2년간 거주해야 합니다.
현재 상품요건과 구입용도 기준은 한국주택금융공사 디딤돌대출 상품안내에서, 전입·거주 의무는 디딤돌대출 공식 FAQ에서 확인할 수 있습니다.
세입자가 반년이나 1년 넘게 더 거주할 예정인데 대출금부터 받아 원금을 갚아나가는 계획이라면 전입기한과 맞지 않습니다. 소득 기준을 넘기 전에 접수를 서두르더라도 실거주 조건까지 함께 충족해야 합니다.
네 날짜를 한 줄로 맞춰보세요
매매계약서를 쓰기 전에 아래 날짜부터 적어보면 막히는 지점이 보입니다. 계약 만료일과 실제 퇴거일은 다를 수 있으므로 둘을 같은 날로 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 1단계 임대차 계약 종료일
계약서에 적힌 만기입니다. 묵시적 갱신 여부와 갱신요구권 행사 여부까지 매도인과 중개사를 통해 확인합니다.
- 2단계 세입자의 실제 퇴거·명도일
짐을 빼고 열쇠를 넘겨 집의 점유를 돌려주는 날입니다. 보증금 반환 날짜와 퇴거 날짜가 함께 확정돼야 합니다.
- 3단계 잔금·소유권 이전·대출 실행일
매매 잔금 지급과 등기, 담보 설정이 연결되는 날입니다. 보증금을 매수인이 승계할지, 매도인이 반환하고 빈집으로 넘길지도 계약서에서 구분합니다.
- 4단계 본인의 입주·전입일
서류상 전입신고만이 아니라 실제로 입주할 수 있는 날짜입니다. 대출 실행일부터 기본 1개월 안에 들어와야 합니다.
몇 주 늦는 것과 수개월 남은 것은 다릅니다
기존 임차인의 퇴거 지연이나 집수리처럼 1개월 안에 전입하기 어려운 정당한 사유가 있다면 사유서를 제출해 전입기한을 추가로 2개월 연장할 수 있습니다.
기본 1개월 뒤에 추가 2개월이 붙을 수 있다는 의미입니다. 자동 연장이 아니며, 실제 사유와 증빙을 제출해 수탁은행의 확인을 받아야 합니다.
계약 당시부터 임대차 만기가 수개월 이상 남아 있다면 단순한 퇴거 지연과 성격이 다릅니다. 연장제도를 전제로 대출을 먼저 받아두는 계획으로 접근하기 어렵습니다.
전입 유예 사유는 마이홈 내집마련 디딤돌대출 안내에도 기존 임차인의 퇴거 지연과 집수리 등의 예로 제시돼 있습니다.
세입자 만기가 멀다면 조기 퇴거에 합의해 명도일을 앞당기거나, 임대차 종료 시점에 맞춰 잔금일과 실행일을 다시 잡는 방법을 검토하게 됩니다. 구두로 퇴거 의사만 들은 상태라면 확정된 일정으로 보기 어렵습니다.
소득이 넘기 전에 미리 받아둘 수 있을까
올해는 신혼가구 소득 기준에 들어오지만 다음 해에는 기준을 넘을 것 같아 실행을 서두르는 경우가 있습니다. 소득은 대출 접수와 심사에서 중요한 조건이지만, 전입·거주 의무를 대신하지는 않습니다.
현재 디딤돌대출의 신혼가구 기준은 부부합산 연소득 8,500만원 이하, 담보주택 평가액 6억원 이하입니다. 세대원 전원 무주택, 순자산, 주택 면적, LTV와 DTI 등도 함께 심사합니다.
소득 조건이 맞는 기간에 접수하더라도 세입자가 계속 거주해 한 달 안에 입주할 수 없다면 일정 문제가 남습니다. 반대로 입주 날짜가 맞아도 심사 시점에 다른 자격요건을 충족하지 못하면 승인액이 달라지거나 대출이 어려울 수 있습니다.
은행에는 가능 여부보다 일정표를 보여주세요
“전세 낀 집도 디딤돌대출이 되나요?”라고만 물으면 일반적인 상품 설명을 듣기 쉽습니다. 네 날짜와 보증금 처리 방식을 한 문장에 넣어야 자신의 계약 일정에 맞는 답을 받을 수 있습니다.
수탁은행에 전달할 문장 현재 임대차 만기는 ○월 ○일이고 세입자의 실제 명도 예정일은 ○월 ○일입니다. 매매잔금과 소유권 이전, 디딤돌대출 실행은 ○월 ○일로 생각하고 있습니다. 본인 전입 예정일은 ○월 ○일인데 이 일정으로 전입의무를 충족하는지, 퇴거가 늦어질 때 유예 대상과 필요한 증빙은 무엇인지 확인 부탁드립니다.
세입자 보증금을 누가 반환하는지, 매매대금에서 보증금을 승계하는지, 빈집으로 인도받는지도 함께 알려야 합니다. 잔금과 등기를 맡을 법무사에게도 같은 일정표를 전달하면 소유권 이전과 담보 설정 날짜를 맞추기 수월합니다.
대출승인이 난 뒤에도 약정과 근저당권 설정, 실제 실행 절차가 남습니다. 심사를 진행하게 됐다면 디딤돌대출 승인 후 실행 전 확인할 절차로 이어서 준비할 수 있습니다.
계약 전에 남는 두 가지 질문
세입자와 조기 퇴거에 구두로 합의했다면 진행해도 될까요?
퇴거 의사만 확인한 상태보다 명도일, 보증금 반환일, 이사비 등 합의 내용을 문서로 남기는 편이 안전합니다. 은행에는 조기 퇴거 합의만으로 충분한지, 임대차계약서와 별도 합의서 중 어떤 자료가 필요한지도 함께 물어봐야 합니다.
전입기한 연장은 신청하면 모두 3개월로 바뀌나요?
자동으로 3개월이 주어지는 제도는 아닙니다. 기본 전입기한은 1개월이며, 기존 임차인의 퇴거 지연이나 집수리 같은 사유를 소명해 추가 2개월 연장을 확인받는 방식입니다.
계약서에 서명하기 전, 임차인 퇴거일과 본인 전입일 사이에 대출 실행일을 넣어보세요. 그 한 줄이 이어지지 않는다면 집값이나 소득보다 잔금 날짜부터 다시 조정해야 합니다.
