KB시세가 없는 소형 아파트라도 디딤돌대출이나 보금자리론을 신청할 가능성은 있습니다. 세대수가 적다는 이유만으로 두 정책대출이 곧바로 불가능해지는 것은 아닙니다.
다만 한국부동산원에 가격이 표시된다고 해서 그 금액이 반드시 대출 심사용 시세는 아닙니다. 특히 소규모 주택에 제공되는 ‘참고시세’인지부터 구분해야 합니다. 그다음은 대출이 가능한가보다 실제로 필요한 잔금을 충당할 만큼 한도가 나오는가를 확인할 차례입니다.
아파트가 2개 동뿐이면 대출이 어려울까?
동 수와 총세대수는 서로 다릅니다. 2개 동으로 이루어진 아파트라도 전체 세대수가 얼마인지, 매수하려는 전용면적에 어떤 시세가 발표되는지를 별도로 봐야 합니다. 특정 평형의 세대수가 적다는 설명만으로 대출 가능 여부를 정할 수는 없습니다.
여기서 놓치기 쉬운 기준이 있습니다. 한국부동산원 부동산테크는 일반적인 ‘부동산시세’와 50세대 미만 아파트 등에 제공하는 ‘참고시세’를 구분합니다.
| 표시된 가격 | 무엇이 다른가 | 대출 심사에서 |
|---|---|---|
| 부동산테크 시세 | 한국부동산원이 조사해 발표하는 시세 | 담보·보증업무에 활용 가능 |
| 50세대 미만 아파트 등 참고시세 | 모형으로 자동 산정한 참고용 가격 | 담보·보증업무에 사용 불가 |
한국부동산원은 일반 부동산테크 시세를 50세대 이상 아파트 등에서 발표한다고 안내하지만, 해당 규모라 해서 모든 단지와 평형의 시세가 반드시 제공되는 것은 아닙니다. 한국부동산원 부동산테크 자주 묻는 질문에서 두 시세의 용도와 제공 대상을 확인할 수 있습니다.
먼저 확인할 것 — 부동산원 화면의 숫자만 캡처하지 말고, ‘부동산시세’인지 ‘50세대 미만 아파트 및 연립다세대 참고시세’인지와 해당 전용면적이 맞는지 함께 확인해 두는 편이 좋습니다.
디딤돌대출과 보금자리론은 어떤 집값을 볼까?
두 상품 모두 KB시세가 없다는 이유만으로 바로 감정평가부터 하는 구조는 아닙니다. 하지만 가격정보를 적용하는 세부 순서에는 차이가 있습니다.
| 상품 | 가격정보 적용 기준 |
|---|---|
| 디딤돌대출 | 한국부동산원 부동산테크 시세 또는 KB국민은행 시세를 활용합니다. 주택 구입 시 매매가액과 비교해 낮은 금액을 적용하는 기준이 있습니다. |
| 보금자리론 | KB국민은행 일반평균가를 우선 보고, 없으면 한국부동산원 시세를 적용합니다. 구입용도에서는 시세와 실제 매매가액을 비교하는 기준도 확인해야 합니다. |
아파트의 최저층 등은 일반적인 중간가격 대신 하한가를 적용할 수 있다는 점도 주의할 부분입니다. 상세 근거는 한국주택금융공사 내집마련 디딤돌대출 업무처리기준과 보금자리론 담보주택 감정평가 안내에 나와 있습니다.
KB시세가 없으면 감정평가를 꼭 받아야 하나?
그렇지는 않습니다. 적용 가능한 한국부동산원 시세가 있다면 이를 활용할 수 있습니다. 해당 시세도 없다면 공식 기준에 따라 주택 공시가격, 요건을 충족하는 신규입주아파트의 분양가격, 감정평가액 등을 순서대로 검토합니다.
시세나 분양가격을 적용할 수 있는 상황에서도 일정 조건을 충족하고 신청자가 비용을 부담하면 감정평가를 요청할 수 있습니다. 그렇다고 원하는 감정가를 임의로 선택하거나, 감정평가를 받으면 한도가 반드시 늘어나는 것은 아닙니다.
간혹 ‘300세대 이상이어야 한다’는 기준도 보이는데, 이는 일정한 신규입주아파트에서 분양가격을 담보평가에 적용하기 위한 요건입니다. 기존 아파트를 포함한 모든 디딤돌·보금자리론 신청에 300세대 이상을 요구한다는 뜻은 아닙니다.
대출은 가능해도 한도가 부족할 수 있다
저라면 ‘대출이 가능하다’는 답변을 들은 뒤에도 실제 자금표부터 다시 맞춰보겠습니다. 시세가 매매가보다 낮게 인정되면 처음 예상했던 자기자금 계획도 달라지기 때문입니다.
아래는 이해를 위한 가상 계산입니다. 구입용도 대출에서 적용되는 담보가격이 2억 원이고, LTV를 70%로 가정했습니다.
가상 매매가격 2억 4,000만 원 · 인정 담보가격 2억 원
2억 원 × 가정한 LTV 70%
1억 4,000만 원
매매가 2억 4,000만 원에 그대로 70%를 곱한 1억 6,800만 원보다 2,800만 원 적습니다.
이 단순 계산대로라면 매매대금을 마련하기 위해 필요한 자기자금은 최소 1억 원입니다. 취득세·중개보수·등기 비용은 포함하지 않았고, 실제 대출한도는 상품별 최대한도, DTI, 소액임차보증금 공제, 신청자 조건 등의 영향을 받아 더 낮아질 수 있습니다. 1억 4,000만 원은 승인 예상액이 아니라 계산 예시입니다.
계약 전에 은행에 어떤 내용을 확인할까?
‘이 아파트도 대출되나요?’라고만 묻기보다는 담보가격에 적용할 자료와 예상 실행액을 함께 확인하는 편이 낫습니다.
- 주택 정보를 준비합니다. 단지명, 전체 세대수, 정확한 동·호수, 층, 전용면적과 공부상 주택 유형을 정리합니다.
- 가격자료를 구분합니다. 예정 매매가, KB시세 조회 여부, 한국부동산원 화면이 일반 시세인지 참고시세인지 확인합니다. 가격 화면의 기준일도 함께 확인합니다.
- 상품별로 질문합니다. 디딤돌대출 취급은행에는 해당 주택의 가격정보 인정 여부와 예상 담보평가액을, 보금자리론은 한국주택금융공사 또는 취급기관에 같은 내용을 확인합니다.
- 한도와 잔금일을 맞춥니다. 소득·기존 부채를 포함한 예상 실행 가능 금액, 감정평가 필요 여부, 추가 서류와 심사 일정을 확인합니다.
“이 단지는 KB시세가 없고 한국부동산원에는 가격이 나옵니다. 해당 전용면적과 층에서 이 가격이 정책대출용 시세로 인정되는지, 인정되지 않는다면 어떤 기준으로 평가하고 예상 대출금액은 얼마인지 알고 싶습니다.”
잔금 계획이 이 대출을 전제로 짜여 있다면 계약 전에 이 질문부터 확인하는 것이 좋겠습니다. 시세가 없다는 말에 바로 매수를 포기할 필요도 없지만, ‘대출이 가능하다’는 답변 하나만으로 계약을 결정하기도 어렵습니다.