이미 2주택 이상을 가진 채 집을 하나 더 사려는 경우라면, 집값에 LTV부터 곱하면 순서가 맞지 않습니다. 수도권 추가 매수는 현재 주택구입 목적 주담대 LTV가 0%이고, 수도권 밖 비규제지역은 그다음에 한도를 계산해볼 수 있습니다.
그러니까 가격이 낮은 소형 아파트라고 해서 대출이 조금은 나올 거라고 먼저 생각하기보다, 새로 살 집이 어디에 있는지부터 확인해야 합니다.
기준일 2026.08.10 · 개인의 일반 주택구입 목적 주택담보대출 기준
2주택·3주택자는 집값보다 지역에서 먼저 갈린다
다주택자 주택담보대출을 알아볼 때 흔히 보는 숫자가 LTV입니다. 담보가치의 몇 %까지 대출할 수 있는지를 보여주는 기준인데, 지금은 이 비율을 전국에 똑같이 적용해서 보면 틀릴 수 있습니다.
금융위원회는 2025년 6·27 가계부채 관리 강화 방안에서 2주택 이상 보유자의 추가 주택구입 목적 주담대를 지역에 따라 나눴습니다. 수도권·규제지역의 추가 구입은 LTV 0%로 강화했고, 수도권 밖 비규제지역의 다주택자 LTV 60% 체계는 유지하는 구조입니다. 금융위원회 6·27 가계부채 관리 강화 방안에서 표로 확인할 수 있습니다.
2주택 이상을 보유한 채 수도권 주택을 추가로 구입하는 일반적인 주택구입 목적 주담대는 LTV 0%가 적용됩니다. 금융위원회는 2026년 6월 30일에도 다주택자의 수도권 주택구입은 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%라고 다시 안내했습니다.
금융위 6·27 방안상 다주택자의 LTV 60% 기준이 유지되는 영역입니다. 다만 60%가 곧 승인액이라는 뜻은 아니어서, 이후 소득과 부채를 반영하는 DSR과 담보평가, 금융회사 심사를 거쳐야 합니다.
현재 수도권 다주택자 LTV 0% 적용 구조는 2026년 6월 금융위원회 규제지역 추가 지정 관련 안내에서도 확인됩니다.
싼 소형 아파트도 예외로 계산해주는 건 아니다
매매가격이 크지 않으면 마음이 조금 달라집니다. “현금으로도 살 수 있을 정도인데 담보대출은 절반쯤 나오지 않을까?” 하고 계산하기 쉽습니다.
가격이 싸다는 사실 자체가 다주택자의 추가 매수 규제를 없애지는 않습니다. 수도권이라면 저가주택이어도 우선 LTV 0% 적용 여부부터 봐야 합니다.
반대로 수도권 밖 비규제지역이라면 실제로 숫자를 넣어볼 수 있습니다. 원래 질문과 관계없는 가상 금액으로 보면 감이 조금 더 빨리 옵니다.
LTV가 60%라고 해도 금융회사가 4,800만원을 그대로 승인한다는 의미는 아닙니다. 실제 심사에서는 DSR과 담보평가액, 대출기간, 금리, 금융회사 여신기준 등이 함께 반영됩니다.
지금 설명한 일반 기준만 보면 부족합니다. 계약일과 규제 시행 시점에 따라 확인할 내용이 달라질 수 있어서 계약 당시 비규제지역이었던 주택의 잔금대출 기준을 따로 보는 편이 낫습니다.
LTV 60%와 실제 대출 가능액은 같은 숫자가 아니다
LTV는 담보를 기준으로 잡는 상한입니다. 그다음에는 사람이 갚을 수 있는지를 보는 심사가 붙습니다.
대표적인 게 DSR입니다. 소득에 비해 매년 갚아야 하는 대출 원리금 부담이 어느 정도인지를 보는 기준이라, 새로 받을 주담대의 상환액까지 포함해 실제 가능 금액을 판단하게 됩니다.
현재 다른 대출이 없다면 DSR에서 이미 부담하고 있는 원리금이 적다는 점은 유리할 수 있습니다. 그래도 수도권 다주택자의 추가 주택구입 LTV 0% 제한 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
반대로 수도권 밖 비규제지역이라고 해도 “기존 대출이 없으니 60%는 다 나오겠지”라고 계약자금을 맞춰두는 건 위험합니다. 담보평가액이 매매가격과 다를 수도 있고, 최종 한도는 금융회사 심사에서 더 줄어들 수 있습니다.
둘은 같은 주담대라는 이름 안에서도 목적이 다릅니다. 생활안정자금 목적 주담대와 주택구입자금의 차이를 먼저 나누면 적용되는 규제를 읽기가 훨씬 수월해집니다.
계약 전에 은행에는 네 가지를 같이 말하는 게 빠르다
은행에 “다주택자인데 얼마까지 나오나요?”라고만 물으면 다시 확인할 조건이 많습니다. 계약하기 전 아래 정보를 한 번에 전달하는 편이 낫습니다.
- 현재 보유주택 수 몇 채를 보유하고 있는지, 그중 매도할 주택이 있는지도 같이 말합니다.
- 새로 살 주택의 소재지 수도권인지 수도권 밖인지, 현재 규제지역에 해당하는지를 판단하는 데 필요합니다.
- 매매가격과 계약 예정 시점 담보평가와 규제 적용 시점을 확인할 때 필요한 기본 정보입니다.
- LTV와 예상 승인액을 따로 질문 담보비율만 묻지 말고 DSR 등 상환능력 심사까지 반영한 예상 가능 금액도 함께 확인합니다.
“현재 주택을 2채 이상 보유하고 있고 기존 주택은 처분하지 않을 예정입니다. 새로 구입하려는 주택은 ○○지역입니다. 주택구입 목적 주담대가 가능한지, 가능하다면 적용 LTV와 제 조건을 반영한 예상 한도를 각각 알려주세요.”
같게 보면 안 됩니다. 기존 집을 계속 보유하면서 추가 매수하는 상황과 기존 주택 처분을 전제로 새 집을 사는 상황은 적용 기준이 달라질 수 있습니다. 은행에 문의할 때도 단순히 “1주택자”라고만 말하지 말고 기존 주택 처분 계획이 있다는 점을 함께 전달하는 편이 정확합니다.
계약 시점과 규제 시행일, 기존 계약에 대한 경과조치가 함께 문제가 됩니다. 단순히 현재 LTV만 적용하면 안 될 수 있어서 계약서 작성일과 계약금 납부일을 먼저 확인한 뒤 적용 기준을 따로 봐야 합니다.
추가 매수를 생각하고 있다면 계산기에 집값을 넣기 전에 세 가지만 적어두면 됩니다. 현재 보유주택 수, 새로 살 집의 지역, 기존 집 처분 여부. 이 세 가지가 정리되면 대출을 계산할 단계인지부터 바로 갈립니다.
