물려받은 것도 아닌데,
어머니랑 공동명의로 바꾸는 것만으로 세금을 이렇게 내야 한다고?
처음엔 좀 당황스럽죠.
등기만 나눠 올리는 건데, 왜 이렇게까지 복잡한 계산이 붙는지.
저도 그랬어요.
‘어머니 명의의 아파트를 반반으로 나누면 내가 지분을 사는 건가? 아니면 그냥 이름만 같이 올리는 거니까 괜찮은 거 아냐?’
그런데 세법은 그렇게 간단하게 봐주지 않더라고요.
어머니 단독명의 → 어머니+자식 공동명의, 이게 왜 ‘증여’가 되는지
등기 지분을 나눈다는 건,
결국 어머니가 본인 재산 일부를 자식에게 무상으로 넘기는 것으로 봐요.
그 순간부터 세법상은 증여로 판단됩니다.
“돈 안 주고 받았는데요?” 해도 소용없어요.
‘무상’이니까 증여라고 보는 거고,
그럼 그 지분 가치만큼의 세금이 따라붙는 거예요.
증여세 얼마나 나올까?
예를 들어서 아파트 시세가 8억 5천만 원쯤 된다면,
공동명의로 바꾸면서 50% 지분을 증여받는 경우,
→ 4억 2,500만 원이 증여재산이 되는 셈이에요.
여기서 자녀가 부모에게 받는 증여에 대해서는 5,000만 원 공제가 되니까
→ 과세표준은 약 3억 7,500만 원
이 금액 기준으로 세율 계산을 하면
대략 6,600만 원~7,000만 원 사이의 증여세가 나올 수 있어요.
(지방소득세 포함이고, 세율 누진 구조라서 정확한 계산은 따로 필요)
그런데 여기서 끝이 아닙니다. 취득세도 따로 있어요.
보통은 사고파는 매매에서만 내는 줄 아시는데,
증여를 받아도 취득한 걸로 보기 때문에
지방세법상 3.5%의 취득세가 붙어요.
→ 4억 2,500만 원 × 3.5% = 약 1,487만 원
세금 다 합치면?
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증여세 약 6,600만 원
-
취득세 약 1,487만 원
→ 총합 8천만 원 넘게 세금이 나올 수 있어요.
아무 조건 없이 이름만 올린다는 게
이 정도 비용이 붙는 일일 줄은 몰랐던 분들 많아요.
‘절세’가 목적이라면 오히려 더 신중해야 해요
공동명의를 하면
양도세, 종합부동산세에서 절세 효과가 있는 건 맞아요.
특히 양도차익이 큰 집일수록 공동명의가 유리하다는 건 여러 세무사들도 말하죠.
하지만 그건 처음부터 공동명의로 취득할 때 이야기고,
지금처럼 기존 단독명의를 나중에 나누는 경우엔
절세보다 증여세 폭탄이 더 클 수 있어요.
그리고 마지막으로 꼭 고려해야 할 것
자금 출처 조사입니다.
“어머니가 그냥 등기만 나눠줬는데요”
라고 해도, 국세청은 지분을 취득한 자식이
그 재산을 ‘자력으로 마련했는지’를 따져봐요.
→ 즉, 자금 출처를 설명 못 하면
탈루 의심, 가산세 등 다른 문제로 번질 수 있어요.
공동명의로 변경하려면
미리 증여세 신고를 통해 정식으로 처리하는 게
가장 안전한 방법이에요.
결론적으로
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‘등기만 나누면 되겠지’라는 생각으로 공동명의 등록하면
→ 증여세 + 취득세 둘 다 발생합니다. -
증여 지분이 클수록 세금도 커지며,
특히 공시가 6억 이상 주택은 종부세와 양도세 영향까지 고려해야 돼요. -
절세가 목적이라면, 사전 증여 신고,
또는 매매계약서를 통한 자금 흐름 명확화 등이 필요할 수 있어요.
부모 재산을 함께 고민하는 건
단순한 세금 문제를 넘어서
가족 간 신뢰와 나중을 위한 준비가 다 얽힌 일이잖아요.
숫자만 보지 마시고,
‘왜 이걸 하려는 건지’부터 먼저 천천히 생각해보셨으면 좋겠어요.
꼭 필요한 경우라면
세무사 상담을 통한 시뮬레이션도 추천드려요.
조건 따라 절세 방법이 꽤 달라지거든요.