개인 명의 임대사업자 물건을
법인 명의로 넘기고 싶을 때
가장 먼저 부딪히는 건 ‘진짜 가능한가?’보다
‘취득세 얼마 나오냐’일 겁니다.
그런데 막상 알아보면
생각보다 더 복잡한 게
“임대사업자 등록이 되어 있다”는 점에서
헷갈리는 부분이 많습니다.
법인이 개인 명의 임대사업자 부동산을 매입해도 될까?
가능합니다.
개인 명의로 임대사업자 등록이 되어 있어도
해당 부동산을 제3자에게 매도하는 건 자유예요.
매수 주체가 법인이라고 해서 막히진 않습니다.
다만, 법인이 ‘주택’을 매입하는 순간
이건 얘기가 달라집니다.
현행법상
법인이 주택을 매입하면 무조건 취득세 중과 대상이에요.
이건 임대사업자 등록 여부랑 관계없고,
매입 목적도 중요하지 않습니다.
즉, 개인이 장기일반임대 목적으로 갖고 있던 주택이라도
법인이 사는 순간
12% 중과 취득세가 적용될 수 있다는 거예요.
그럼 어떤 경우는 중과세를 피할 수 있을까?
기준은 명확합니다.
‘주택’이면 중과, ‘비주택’이면 일반세율 적용
예를 들어,
오피스텔, 상가, 지식산업센터처럼
건축물대장상 ‘업무시설’로 분류되는 물건은
주택이 아니므로
법인도 일반 취득세율인 4.6% 적용됩니다.
하지만 주택으로 쓰고 있어도
등기나 건축물대장상 ‘주택’으로 등록돼 있다면
그건 무조건 중과예요.
임대사업자 등록이 된 상태면 더 유리하지 않나?
이 부분은 오히려 조심해야 합니다.
개인이 취득 당시
‘장기일반민간임대’ 등록을 통해
취득세 감면을 받았다면
의무 임대 기간을 지켜야 세금 추징이 없습니다.
그런데 그 기간이 끝나기도 전에 매도하게 되면
세금 감면분 추징 + 과태료까지 생길 수 있어요.
2024년부터는 ‘실제 입주 이력 있는 집’은
최초 분양 요건에서 제외되기 때문에,
감면받았던 조건이 달라졌을 수도 있어요.
그러니 ‘내가 언제, 어떤 조건으로 등록했는지’
반드시 확인해야 합니다.
그럼 매도자는 어떤 걸 챙겨야 하고
매수자인 법인은 뭘 주의해야 할까?
매도자(개인 입장)
-
임대사업자 등록 시 취득세 감면을 받았다면
→ 의무 임대 기간 확인
→ 감면 세액 추징 요건에 해당되는지 점검 -
기존 세입자 계약 상태 확인 (양도 시 자동 승계됨)
매수자(법인 입장)
-
매입 대상이 주택이면 → 취득세 12%
-
주택이 아니면 → 취득세 4.6%
-
양도일 기준으로 임대 계약 승계 확인
-
향후 임대 사업 지속 시 별도 사업자 등록 필요
정리하면
1. 법인이 개인 소유 임대사업자 부동산 매입하는 건 가능함
2. 주택이면 취득세 중과 (12%), 비주택이면 일반세율 (4.6%) 적용
3. 매도자 입장에선 임대사업자 등록 조건에 따른 세금 추징 가능성 확인 필요
4. 세입자 계약은 인수되므로, 사전에 계약서 확인 필수
최근 개정된 ‘실제 입주 이력 여부’,
금액 기준, 면적 기준, 최초 분양 요건까지
따져야 할 게 꽤 많아졌습니다.
특히 2027년까지는 감면 일몰 기한이 연장됐지만
‘감면받을 수 있는 요건’은
해마다 조금씩 달라지고 있어요.
비슷한 맥락에서
임대사업자 매물 매도·매수 시
주의할 조건들 정리해본 글이 있습니다.
관심 있으시다면 같이 보셔도 괜찮을 것 같아요.